Die kroatische Hotellerie benötigt Investitionen in Höhe von 5,2 Milliarden Euro: Die meisten Hotels treten in eine Phase der Veralterung ein
Die kroatische Hotellerie tritt in eine Phase ein, in der es nicht mehr ausreicht, sich auf eine gute Saison und eine starke Nachfrage zu verlassen. Die Botschaft des 28. Hotelierskongresses, der im Pical Resort in Poreč stattfand, lautet, dass es ohne einen ernsthaften Investitionszyklus nicht möglich sein wird, die Wettbewerbsfähigkeit aufrechtzuerhalten oder die Qualität des inländischen Hotelangebots auf das vom heutigen Markt geforderte Niveau anzuheben.
Zahlen, die die Lage der Branche verdeutlichen
Laut einer Analyse der HUT und der UPUHH sind kroatische Hotels im Durchschnitt 55 Jahre alt, und seit ihrer letzten umfassenden Renovierung sind durchschnittlich 12 Jahre vergangen. Besorgniserregend ist zudem, dass bei 18 Prozent der Hotels die letzte umfassende Renovierung bereits mehr als 20 Jahre zurückliegt.
Das Problem ist bei Drei-Sterne-Hotels besonders ausgeprägt: Dort befinden sich bis zu 91 Prozent der Betriebe in der Reife- oder Rückgangsphase. Mit anderen Worten: Ein Teil des inländischen Angebots entspricht nicht mehr den Markterwartungen – weder hinsichtlich der Qualität der Unterkünfte noch hinsichtlich der Ausstattung oder des Gesamterlebnisses.
Der größte Teil der Investition fließt in Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Der Gesamtinvestitionsbedarf der kroatischen Hotelbranche für die nächsten fünf Jahre wird auf 5,2 Milliarden Euro geschätzt. Der größte Teil dieses Betrags entfällt auf die Sanierung bestehender Hotels, was deutlich macht, dass die Branche zunächst das Problem veralteter Kapazitäten angehen muss.
Die meisten Hotels, nämlich 78,2 Prozent, planen, ihre derzeitige Kategorie beizubehalten, während 21,8 Prozent beabsichtigen, ihr Qualitätsniveau anzuheben, vor allem in die Vier- und Fünf-Sterne-Kategorien. Das bedeutet, dass die Investitionen nicht ausschließlich in notwendige Bauarbeiten fließen werden, sondern auch in die Steigerung des Marktwerts des Produkts.
Es wurden 23 neue Hotels angekündigt, doch das reicht nicht aus.
Laut einer Umfrage unter Tourismusunternehmen ist in den nächsten fünf Jahren der Bau von 23 neuen Hotels geplant. Davon sollen 17 Vier-Sterne- und sechs Fünf-Sterne-Hotels sein. Dies ist ein wichtiges Signal dafür, dass Investitionsinteresse besteht, aber auch eine Zahl, die zeigt, dass die Kluft zwischen Bedarf und konkreten Plänen nach wie vor groß ist.
6 Fünf-Sterne-Hotels
Die Einschätzung der Branche geht weit über die derzeit angekündigten Projekte hinaus. Den auf dem Kongress geäußerten Ansichten zufolge wird Kroatien in den nächsten zehn Jahren zwischen 80.000 und 100.000 neue Hotelbetten benötigen, um die Struktur seiner Beherbergungskapazitäten zu verbessern.
Dies ist besonders wichtig, da Hotelunterkünfte nur 9,2 Prozent der Gesamtkapazität ausmachen, was deutlich weniger ist als in konkurrierenden Mittelmeerländern. Gerade in diesem Ungleichgewicht liegt eines der zentralen strukturellen Probleme des Inlandstourismus.
Die derzeit geplanten Projekte sind ein wichtiger Anfang, können aber für sich genommen die Gesamtstruktur des Beherbergungsangebots nicht wesentlich verändern.
Warum es nicht mehr neue Greenfield-Projekte gibt
Die Hoteliers auf dem Kongress nannten mehrere Gründe, warum der Bau neuer Hotels weiterhin nur schleppend vorankommt. Zu den größten Hindernissen zählten sie hohe Grundstückspreise, eine träge lokale Verwaltung, Rechtsunsicherheit, Baukosten sowie Geschäftsmodelle, die keine ausreichend attraktive Kapitalrendite bieten.
Daher fordert die Branche zunehmend ein stabileres und berechenbareres Investitionsumfeld sowie neue Entwicklungsmodelle, darunter auch gemischt genutzte Resorts. Solche Projekte verbinden ein Hotelangebot mit anderen gewerblichen oder touristischen Einrichtungen, um die Investition nachhaltiger und finanziell attraktiver zu gestalten.
Mehr hochwertige Hotels bedeuten auch mehr Gäste außerhalb der Hauptsaison.
Eine größere Anzahl hochwertiger Hotels würde sich nicht nur auf die Beherbergungsstruktur, sondern auch auf die Saisonabhängigkeit auswirken. Nach den auf dem Kongress vorgestellten Schätzungen würde die Realisierung der geplanten neuen Hotels den Anteil der Übernachtungen außerhalb der Hauptsaison von 17,5 auf 20,2 Prozent erhöhen und rund 2,96 Millionen zusätzliche Übernachtungen außerhalb der Hauptsommermonate generieren.
Hotelinvestitionen allein reichen jedoch nicht aus, wenn sie nicht mit dem Ausbau weiterer Einrichtungen an den Reisezielen einhergehen. Für einen erfolgreicheren ganzjährigen Betrieb sind Verkehrsanbindungen, Veranstaltungen, Konferenzinfrastruktur, Wellness, Gastronomie und weitere Gründe für einen Besuch außerhalb der Sommermonate ebenso wichtig.
Investitionen in Hotels haben zudem weitreichendere finanzielle Auswirkungen.
Die geplanten Investitionen würden nicht nur Hotelunternehmen und Reiseziele begünstigen. Nach den auf dem Kongress vorgestellten Schätzungen würde der Investitionszyklus in Höhe von 5,2 Milliarden Euro einmalige Steuereinnahmen in Höhe von 493 Millionen Euro generieren, während sich die zusätzlichen jährlichen Steuern und steuerähnlichen Abgaben im Anschluss an die Investition auf 431 Millionen Euro belaufen würden.
Wettbewerbsfähigkeit lässt sich ohne Investitionen und Technologie nicht mehr aufbauen.
Der Kongress wies zudem auf das umfassendere Problem der Wettbewerbsfähigkeit des kroatischen Tourismus hin. Eine Analyse von Horwath HTL hat gezeigt, dass Kroatien bei Investitionen, Flugverbindungen und der Gewinnung ausländischer Gäste hinter einigen seiner regionalen Konkurrenten zurückfällt. Um diesen Trend umzukehren, müssen Hotels als strategische Infrastruktur und nicht nur als einzelne private Investitionen betrachtet werden.
Gleichzeitig bedeuten Investitionen nicht mehr nur Bauarbeiten und die Anhebung der Sterneklassifizierung. Gäste legen Wert auf Qualität, Flexibilität, Sicherheit und ein nahtloses digitales Erlebnis, und der Trend zu Last-Minute-Buchungen nimmt immer stärker zu. Daher hängt die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit eines Hotels auch von der Digitalisierung, den Vertriebskanälen, dem Revenue Management und seiner Präsenz auf den Plattformen ab, auf denen Reisende nach Unterkünften suchen und diese auswählen – einschließlich Tools, die auf künstlicher Intelligenz basieren.
Preisgekrönte Hotelmanager
Auf dem 28. Hotelierskongress wurden traditionsgemäß Auszeichnungen an die besten Manager kroatischer Hotels verliehen. Die Fachjury der UPUHH überreichte die Auszeichnungen in Zusammenarbeit mit der internationalen Hochschule für Gastgewerbe und Tourismus „Les Roches“.
- Dražen Mofardin – Direktor des Pical Resort 5*, Valamar Collection, für herausragende Leistungen bei der Eröffnung des Hotels
- Lovorka Struna – Boutique Hotel Alhambra & Historic Villas, Beste Direktorin eines kleinen Hotels (bis zu 50 Zimmer)
- Denis Terlević – Valamar Amicor Resort, Bester Manager von 3- und 4-Sterne-Hotels mit mehr als 50 Zimmern
- Marko Bačić – Grand Park Hotel Rovinj, Bester Manager eines großen Hotels mit 5 Sternen und mehr als 50 Zimmern
- Vlado Lučić – besondere Würdigung für das Lebenswerk und den langjährigen Beitrag zur kroatischen Hotellerie
Das Fazit des Kongresses ist zwar nicht dramatisch, aber sehr eindeutig: Die kroatische Gastgewerbebranche hat noch Wachstumspotenzial, doch ohne einen neuen Investitionszyklus wird dieses Potenzial ungenutzt bleiben. Die Sanierung bestehender Hotels, der Ausbau neuer Kapazitäten und die Schaffung stabilerer Investitionsbedingungen werden zu Fragen der langfristigen Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit für den gesamten Tourismussektor.
