Die EU führt neue Vorschriften zur Einschränkung von Kurzzeitvermietungen ein
Die Europäische Kommission schlägt den ersten EU-weiten Rahmen vor, auf dessen Grundlage Städte und Regionen Beschränkungen auferlegen könnten Kurzzeitvermietung. Die Maßnahmen müssten datengestützt, verhältnismäßig und auf Gebiete ausgerichtet sein, in denen ein nachweisbarer Druck auf den Wohnungsmarkt besteht.
Brüssel schlägt weder ein Verbot von Airbnb und ähnlichen Plattformen noch eine automatische Beschränkung privater Unterkünfte vor. Stattdessen soll im Gesetz über bezahlbaren Wohnraum festgelegt werden, unter welchen Umständen lokale und nationale Behörden aufgrund von Wohnungsmangel und hohen Preisen in den Bereich der Kurzzeitvermietung eingreifen können. Der Vorschlag muss noch vom Europäischen Parlament und den Mitgliedstaaten gebilligt werden.
Die Schwelle von acht Jahreseinkommen
Die Kommission schlägt einen konkreten Test vor, um Gebiete mit Wohnungsnot zu ermitteln. Das Verhältnis zwischen dem durchschnittlichen Immobilienpreis und dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen muss mindestens acht betragen, was bedeutet, dass der Preis einer durchschnittlichen Wohnung mindestens dem Einkommen von acht Jahren entsprechen sollte. Darüber hinaus muss das Verhältnis in den letzten zehn Jahren gestiegen sein, während die Behörden zudem Angebot, Nachfrage und demografische Trends für die nächsten drei Jahre bewerten sollten.
Eine bloße Konzentration von teurem Wohnraum reicht nicht aus, um Kurzzeitvermietungen einzuschränken. Die Stadt oder Region müsste nachweisen, dass Kurzzeitvermietungen in den letzten mindestens drei Jahren die Verfügbarkeit oder Erschwinglichkeit von Wohnraum erheblich verschlechtert haben.
Die Maßnahmen würden für maximal fünf Jahre erlassen und müssten danach erneut begründet werden. Sie könnten nur verlängert werden, wenn die Gründe für das Eingreifen weiterhin bestehen.
Der Hauptwohnsitz bleibt weitgehend vom Geltungsbereich der Maßnahmen ausgenommen.
Für die Tourismusbranche ist die Unterscheidung zwischen der gelegentlichen Vermietung der eigenen Wohnung und einer professionellen Kurzzeitvermietung besonders wichtig. Die im Vorschlag vorgesehenen Beschränkungen, die ausschließlich dem Schutz des Wohnungsangebots dienen, würden nicht für Unterkünfte im Hauptwohnsitz des Vermieters gelten. Der Schwerpunkt liegt auf Immobilien außerhalb des Hauptwohnsitzes sowie auf Aktivitäten, die aufgrund ihres Umfangs oder ihres kommerziellen Charakters Wohnungen aus dem langfristigen Wohnungsbestand entziehen.
Kurzzeitvermietungen machen rund ein Viertel des touristischen Beherbergungsangebots in der EU aus, und allein im Jahr 2025 verzeichneten Online-Plattformen 951,6 Millionen Übernachtungen. Gleichzeitig wird der Anteil solcher Immobilien am gesamten Wohnungsbestand der EU auf etwa 1,21 % geschätzt, in bestimmten Tourismusgebieten erreicht er jedoch bis zu 20 %.
Kroatische Städte erhalten einen neuen europäischen Rahmen
Für Kroatien ist der Vorschlag besonders interessant, da die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen bereits verschärft wurden. In Mehrfamilienhäusern bedarf eine neue Kurzzeitvermietung der Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer, einschließlich der unmittelbaren Nachbarn, während bestehende Vermieter eine Übergangsfrist erhalten, um diese Zustimmung einzuholen.
Der neue EU-Rahmen wird solche nationalen Vorschriften nicht automatisch ersetzen. Sind Beschränkungen jedoch durch Preise und Wohnungsmangel gerechtfertigt, werden lokale Daten und der Nachweis der Verhältnismäßigkeit der Maßnahme ein immer größeres Gewicht erhalten. Für Dubrovnik, Split und andere Reiseziele mit einem hohen Anteil an privaten Unterkünften könnte dies dazu führen, dass sich die Debatte über die Regulierung von politischen Ermessensentscheidungen hin zu einer wesentlich präziseren Messung der Auswirkungen des Tourismus auf den Wohnungsmarkt verlagert.
