EU postavlja nova pravila za ograničavanje kratkoročnog najma
Europska komisija predlaže prvi zajednički EU okvir prema kojem bi gradovi i regije mogli ograničavati kratkoročni najam. Mjere bi morale biti potkrijepljene podacima, proporcionalne i usmjerene na područja u kojima je pritisak na stanovanje dokaziv.
Bruxelles ne predlaže zabranu Airbnb-a i sličnih platformi niti automatsko ograničavanje privatnog smještaja. Umjesto toga, Affordable Housing Act trebao bi odrediti kada lokalne i nacionalne vlasti mogu intervenirati u kratkoročni najam zbog nedostatka i cijene stanovanja. Prijedlog još moraju usuglasiti Europski parlament i države članice.
Prag od osam godišnjih prihoda
Komisija predlaže konkretan test za utvrđivanje područja pod stambenim pritiskom. Omjer prosječne cijene nekretnine i raspoloživog prihoda po stanovniku mora iznositi najmanje osam, odnosno cijena prosječnog stana odgovarati najmanje osam godišnjih prihoda. Uz to, omjer mora pokazivati rast tijekom posljednjih deset godina, dok vlasti trebaju procijeniti i ponudu, potražnju te demografska kretanja u sljedeće tri godine.
Za ograničenje kratkoročnog najma neće biti dovoljan samo skup stambeni fond. Grad ili regija morali bi dokazati da je upravo kratkoročno iznajmljivanje tijekom najmanje prethodne tri godine osjetno pogoršalo dostupnost ili cjenovnu pristupačnost stanovanja.
Mjere bi se donosile na najviše pet godina, nakon čega bi se morale ponovno opravdati. Mogle bi se produžiti samo ako razlozi za intervenciju i dalje postoje.
Primarni dom uglavnom ostaje izvan dosega mjera
Za turistički sektor posebno je važna razlika između povremenog iznajmljivanja vlastitog doma i profesionaliziranog kratkoročnog najma. Ograničenja uvedena isključivo radi zaštite dostupnosti stanovanja prema prijedlogu se ne bi primjenjivala na smještaj u primarnom prebivalištu domaćina. Fokus je na nekretninama izvan primarnog doma i aktivnostima koje svojim opsegom ili komercijalnim karakterom izbacuju stanove iz dugoročnog fonda.
Kratkoročni najam čini oko četvrtine turističke smještajne ponude u EU, a samo tijekom 2025. preko online platformi ostvareno je 951,6 milijuna noćenja. Istodobno, udio takvih nekretnina u ukupnom stambenom fondu EU procjenjuje se na oko 1,2%, ali u pojedinim turističkim zonama doseže i 20%.
Hrvatski gradovi dobivaju novi europski okvir
Za Hrvatsku je prijedlog posebno zanimljiv jer su pravila za kratkoročni najam već postrožena. U višestambenim zgradama za novi kratkoročni najam potrebna je suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uključujući neposredne susjede, dok postojeći iznajmljivači imaju prijelazno razdoblje za pribavljanje suglasnosti.
Novi EU okvir neće automatski zamijeniti takve nacionalne propise. Međutim, kod ograničenja koja se opravdavaju cijenama i nedostatkom stanova sve će veću težinu imati lokalni podaci i dokaz proporcionalnosti mjere. Za Dubrovnik, Split i druge destinacije s velikim udjelom privatnog smještaja to bi raspravu o regulaciji moglo pomaknuti s političkih procjena prema znatno preciznijem mjerenju utjecaja turizma na stambeno tržište.
