Grčka: Novi prostorni plan dramatično mijenja pravila za hotelske investicije na otocima
Atena uvodi restriktivne mjere, ograničava kapacitete novih hotela na najpopularnijim odredištima i zabranjuje gradnju tik uz obalu kako bi zaustavila apartmanizaciju i pritisak na infrastrukturu.
Grčki turistički model, koji je prošle godine s rekordnih 38 milijuna posjetitelja dosegnuo svoj povijesni vrhunac, nalazi se pred radikalnim zaokretom. Suočena s ozbiljnim posljedicama masovnog turizma – od kroničnog nedostatka vode i zagušenih prometnica do eksplozije cijena najma – grčka je vlada predstavila novi Specijalni prostorni okvir za turizam. Ova regulatorna reforma, koju su predstavili ministrica turizma Olga Kefalogianni i ministar zaštite okoliša i energetike Stavros Papastavrou, ima jasan cilj: zaustaviti stihijsku gradnju i preusmjeriti investicije prema održivijim modelima i manje zasićenim regijama.
Kraj megaprojekata na preopterećenim otocima
Okosnica nove strategije je podjela Grčke na pet turističkih kategorija na temelju razine opterećenosti prostora. Unutar tog sustava, destinacije s najvišim indeksom turističkog pritiska – takozvane “crvene zone” koje obuhvaćaju Santorini, Mikonos, Rodos, Kos i Krf – dobivaju iznimno stroga ograničenja.
Na tim otocima kapacitet novih hotelskih objekata bit će strogo limitiran na maksimalno 100 kreveta po projektu. Vlada time želi potaknuti isključivo butik-turizam visoke dodane vrijednosti i spriječiti daljnje masovno useljavanje velikih hotelskih resorta koji opterećuju lokalne resurse.
Osim toga, prostorni plan uvodi diferencirana pravila čak i unutar istih otoka. Primjerice, dok će povijesne jezgre i već zasićeni dijelovi obale biti pod potpunom blokadom za masovni turizam, pojedine manje razvijene općinske jedinice na istim otocima imat će nešto fleksibilnija pravila, s limitima do 350 kreveta, kako bi se potaknuo ravnomjerniji regionalni razvoj.
Stroži uvjeti za gradnju izvan građevinskih zona
Kako bi se stalo na kraj fenomenu divlje gradnje i rascjepkanih objekata koji narušavaju prepoznatljivi grčki krajobraz, drastično se podiže prag za minimalnu veličinu zemljišta potrebnog za gradnju hotela izvan građevinskih zona.
Dosadašnji minimumi od 0,4 hektara odlaze u povijest. Prema novom prijedlogu, investitori će izvan urbanih zona morati posjedovati zemljišta od najmanje osam, a u najkritičnijim i najopterećenijim područjima čak do 16 hektara kako bi uopće dobili građevinsku dozvolu. Ova mjera u praksi znači da će investicije izvan naselja postati iznimno skupe i rezervirane isključivo za ekološki osviještene projekte s niskim indeksom izgrađenosti.
Usporedo s ovim ograničenjima, Atena ozbiljno razmatra i uvođenje novih turističkih pristojbi za sve oblike smještaja u zasićenim zonama, a u pripremi su i restrikcije za kratkoročni privatni najam (poput platforme Airbnb), čija će se propusnost početi računati u ukupni prihvatni kapacitet destinacije.
Odmak od mora i zaštita obalnog pojasa
Jedna od najvažnijih i, za investitore, najizazovnijih stavki ove reforme jest uspostavljanje zaštićenog obalnog pojasa. Nova uredba zabranjuje bilo kakvu novu gradnju ili krajobrazno preuređenje u krugu od 25 metara od linije mora. Iznimke će se raditi isključivo za projekte od javnog interesa, poput hitnih evakuacijskih puteva ili infrastrukture za pristup osobama s invaliditetom.
Uz stroga pravila gradnje, država planira i mjere za klimatske izazove, posebice nedostatak pitke vode. Tako se u sklopu novog okvira predviđaju i obveze korištenja morske vode za hotelske bazene na otocima kako bi se rasteretili ionako osjetljivi lokalni vodovodni sustavi.
Ova povijesna reforma trebala bi stupiti na snagu krajem lipnja, nakon što prođe fazu javnog savjetovanja. Ovo je jasan znak da se fokus s kvantitete i pukog brojanja dolazaka konačno mora prebaciti na upravljanje kapacitetima, ekološku održivost i razvoj selektivnih oblika turizma u unutrašnjosti zemlje.
